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保障房的箩筐与风险

时间:2022-04-21 来源网站:山东化工机械网

保障房的箩筐与风险

保障房的箩筐与风险2012-05-21 保障房是个好箩筐,什么都能往里装。在如此筐大能容的打包模式下,保障房项目的信托收益早已扶摇直上至10%以上,再加上低风险的宣...“保障房是个好箩筐,什么都能往里装。”

在如此筐大能容的“打包”模式下,保障房项目的信托收益早已扶摇直上至10%以上,再加上低风险的宣传定位,这个昔日门可罗雀的“矮穷丑”俨然变成了当前市场中秒杀热销的“白富美”。

“白富美”即“身家清白低风险、富于回报、看上去很美”。这听起来也确实很美,热衷于此的投资者也正在为“白富美”的存在寻找合理性解释。

最主流的解释,于保障房项目的定位说。保障房项目的定位一般介于房地产项目与市政项目之间。按照这个思路,投资者往往会认为保障房项目在有机会分享地产行业利润的同时,又享有政策支持与兜底,不存在调控与限购限制,风险远远小于其他房地产项目。于是,也无怪乎一些乐观者大呼保障房建设将成为市场资金在地产领域的新机遇与盈利增长点。

然而,这种说法是否靠谱?君不见,在市场资金乐观涌入的同时,银行信贷资金对保障房却依然是雷声大雨点小。笔者认为,事情并没有想象中那么简单。即便在保障房身上,“风险与收益成正比”的投资定律也不能豁免。

一方面,保障房名目繁多,市场对其认定标准并不统一。而在信托等“打包”模式的装饰下,保障房的外延早已扩大。有的信托资金约定投向就是混合类产品,保障房只是一个假定的资金投向;也有的名义上投向保障房项目用地,实际用于土地储备。真正投资于保障房单体项目的信托产品已经少之又少。

以当前热门的棚户区、城中村改造信托产品为例,信托推介书上往往收益诱人,但却对总投资、收益回报测算、是否原住户回迁等语焉不详。按照信托公司内部人的解密,这些一二级联动的棚户区改造项目,倘若不涉及原住户优惠回迁,就根本不属于保障房范畴,只是一般的商品房开发。

另一方面,即便是保障房类的项目投资,虽然政府多提供回购承诺,但在目前信托业整体信托资产余额、地方政府负债率高位不下的状态下,谁也不能保证政府信用是否被透支,兑付风险是否会扩大。

从目前可以观瞻的信托信息披露中,政府担保等增信往往含混不清,更多的只是公司担保,并且缺乏有效的抵押物。一般情况下,由于保障房项目更大比例的资金于银行,普遍会将土地的抵押权留给银行,而非前期进入的信托资金。

与此同时,保障房频频发生的“质量门”事件为保障房投资埋下了隐患。在开发商与地方政府有关部门的约定中,一般已经限定了保障房的总造价,包括建安、财务费用。因为成本总额被限定,利润偏低,又遭遇通货膨胀与信贷紧缩,部分保障房项目以偷工减料换取成本控制已成为业内公开的秘密。

所以,“白富美”也仅是看上去很美,保障房并不能保障投资安全,市场还应睁大双眼,谨慎入市。

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